＜解説・異論・反論＞

ここ最近、当サイトのトラフィックなどから推測すると、全体的に住宅ローンに関する関心が少し薄まっている気がします。もともと３月をピークにして４月以降は落ち込むものではありますが、それでも例年と比較すると１割〜２割減少しているイメージでしょうか？

それくらいなら「誤差の範囲」「気のせいでは？」という指摘もあるかもしれませんが、少なくとも住宅ローン市場がいつもより盛り上がっている、ということはなさそうです。だとすると各金融機関の住宅ローン担当者の方は頭を痛めているかもしれませんね。

そうは言いつつ、２０１７年の消費税再増税に向けて、どこかのタイミングで住宅ローン需要は回復してくるでしょうから、関係者の方はもう少しお待ちください。本当の「冬」は「増税後」、そして「五輪後」に来るのではないかと思います・・・。

それはともかくとして、住宅ローンに対する関心が少し後退しているとすれば、その理由で最大のものはやはり最近の金利上昇傾向、ということになるのでしょうね。３月・４月と２ヶ月連続で上昇した住宅ローン金利ですが、６月・７月と再度２ヶ月連続で上昇しました。

こうした金利の上昇傾向を受けて、慌てて住宅ローンの検討を進められた方もおられるでしょうけれど、それより多くの方はむしろ様子見姿勢を強めたのではないかと思います。つまり金利が上昇すれば住宅ローン全体としては需要が後退するということですね。当たり前ですが・・・。

ちなみにそのように住宅ローンに対する関心を低下させたかもしれない最近の金利動向ですが、来月＝８月は３ヶ月ぶりに低下すると各銀行から発表されています。これで住宅ローン市場が再び活性化してくるのかどうか注目したいと思います。

そうした中で意外だったのが、２０１５年４〜６月期のフラット３５利用者が増加した、という報道ですね。確かにこの春先からフラット３５Ｓの金利優遇幅を期間限定で拡大していますので魅力が増しているのは間違いないとは思いますが、とは言いつつ積極的に長期固定金利で住宅ローンを借りるべきタイミングであるとも思えませんし、金利が優遇されるとは言っても最初の５年〜１０年ですのでその後が苦しくなる商品設計と言えます。

さらには全体的に住宅ローン需要が低調だったとするならなおさらですね。

では具体的にこの４〜６月期のフラット３５の新規実績はどうなっているかと言うと、１年前と比較してこのようになっているようです。

・１３，６５７戸　→　１８，８５７戸

何と３９％も増加しているということですね！マジですか・・・個人的にはこうした「最初だけ金利が低い」という金利構造には強い抵抗感があります。金利優遇の元手として税金が投下されているわけですしね。利用者の方々は優遇期間が終わったあとに泣きを見ないよう、しっかりマネープランを立てていただければと思います。

さて全体的に住宅ローンの貸出が低調になっていると仮定すると、そのようにフラット３５の貸出が伸びているとすれば、当然、住宅ローンの貸出金額全体の中でのフラット３５のシェアが拡大しているはずですね。

それを確認できるかもしれない調査結果を住宅金融支援機構が発表しています。２ヶ月に１回発表している「金利タイプ別利用状況」です。「隔月発表」としながら、「３月・４月分」は発表し忘れており、やる気を全く感じませんが・・・。



それはともかくとして気になる結果はこのようになっています。



勘のいい方はお気づきの通り、今回から全期間固定金利が「フラット３５」と「フラット３５以外」とに分解され、より分かりやすくなっております。では直近の５−６月のシェアはどうなっているかと言うとこうなります。

・変動金利　：　３８．４％
・当初固定金利　：　２６．９％
・長期固定金利　：　１２．７％
・フラット３５　：　２２．０％

これまた読者の方はよく御存じの通り、こちらの調査結果はかなり歪曲されており、この数字をそのまま信じるわけにはいきませんが、とは言いつつ公的機関が発表しているものなので全くのデタラメということはないと信じて、「疑いの目」を持ちつつ検証していきたいと思います。

なお、この「歪曲」疑惑についてはこちらの記事も参考になさってください。

＞＞＞住宅金融支援機構調査　やっぱり住宅ローン変動金利タイプのシェアは６割！

まず上記の通り２０１５年４−６月期のフラット３５実行額は４割も増加しているのですが、では「金利タイプ別利用状況」の調査結果はどうなっているかと言うと、「５−６月期」のシェアは前年と比較してこのように推移しています。

・２１．７％　→　２２．０％

４割増加どころかほとんど全く上昇していないのですね！この数字が正しいとするなら、フラット３５だけでなく住宅ローン全体の貸出額が４割増加しているということになりますが、住宅ローン金利がじわじわ上昇する中でそんわけないことは素人でもわかります。

やはり少なくともフラット３５の数値はデタラメということなのでしょうねぇ。去年のシェアがかなりかさ上げされているのは間違いありません。そうでなければ全く説明がつきませんからね。

それを証明するように、住宅金融支援機構自身が発表している、業態別の貸出シェアはこのようになっています。



これは２０１４年１０月−１２月期の数字ですが、フラット３５＝住宅金融支援機構のシェアはわずか８％です。

一方で上記調査結果に戻ると、２０１４年１１月−１２月期のフラット３５のシェアは２１％となっています。つまり２．６倍以上もサバを読んでいるのですね！某電気メーカーの不正会計の比ではありません。

そんなわけで、足元のフラット３５人気をこの住宅金融支援機構の調査結果から確認するのは不可能ですが、一方でこの調査から信憑性が全くないフラット３５の数値を控除すると結構、納得感のある数字になることに気が付きます。具体的にはこういうことですね。



概ね６割程度と目される変動金利のシェアからすればこれでもまだ「固定金利偏向」傾向が残るものの、それでも随分とマシな数値になりましたね。住宅金融支援機構からすれば手心を加えないといけないのはフラット３５のシェアだけですので、それ以外の金利の数値については実態に近いものである可能性は高そうです。

あくまで４００人〜５００人程度へのアンケート調査ですので多少のブレはあると思いますが、３月−４月の金利上昇のタイミングで、それでも全期間固定金利のシェアが上昇したのだとすれば興味深いですね。やはり金利が上昇すれば固定金利に関心が向くということでしょうか。

とすると足元のフラット３５の需要回復も優遇キャンペーン効果だけでなく金利上昇による後押しもあったのかもしれませんね。

ただそれでも圧倒的に変動金利タイプが人気を維持しているほか、ご案内したように８月の住宅ローン金利は全体的に低下しますので、そうしたフラット３５の回復も一過性のもので終わりそうですが・・・果たしてどうなるでしょうか。参考になさってください。