＜編集部からのコメント＞

みなさんよくご存知のように今は市場金利も住宅ローン金利も極めて低い「スーパー低金利」の状態にあります。いつもご案内しているように２０００年からの長期金利の推移を振り返るとこのようになっています。



全体的にも長期金利は概ね２％を下回る低金利の状態が続いていますが、特に金利が低下したのが２００９年以降ですね。２００９年と言えばリーマンショックによって引き起こされた「１００年に一度の金融危機」が猛威を振るっていた時期であり、世界各国の中央銀行が経済を下支えするために積極的に金融緩和を実施していたタイミングと重なります。

金融緩和＝金利低下ですから、つまりは世界的に金利が低下する状況の中で日本の金利もそれに歩調を合わせるように低下してきた、ということですね。

もちろんこうした傾向は住宅ローン利用者にとっては極めてありがたい追い風となってきたわけですが、気になるのは金利は一体どこまで下がるのか、そして今後はどのように推移していくのか、という点です。グラフを見れば分かるように金利が下がれば下がるほど「０％」という水平線に近づいていくことになります。

０％が限界値ということであれば、ここからの下落余地は極めて限定的ですね。つまり市場金利も住宅ローン金利も「底」に近づきつつあるということです。

そして「金利が底」と言われれば、素直に連想するのが、ここからの金利上昇ですね。金利も株価と同様に上下を繰り返すものであるならば、そのように金利上昇を予想するのは自然です。

金利が上昇していくのであれば上昇幅にもよりますが相対的に有利になっていくのが住宅ローンの固定金利タイプです。実際のところ、住宅ローン利用者の中でも特に「初心者」の方はこうした固定金利タイプに関心を示しており、そのような金利観をお持ちであることが分かります。住宅金融支援機構が「住宅ローン利用予定者」を対象に行った調査では、希望する住宅ローンの金利タイプについてこのようになっています。



ちょっと文字がつぶれていて読みにくいですが、要するに２０１４年６月調査ではこのような比率になっているということです。

・変動金利　：　２４．８％
・当初固定金利　：　４２．９％
・全期間固定金利　：　３２．３％

つまり圧倒的に固定金利への関心が高いのですね！

これには金利水準だけでなく、金融機関店頭での「今が金利の底なので固定金利にした方が安心です。」といったセールストークが影響を与えている可能性も高そうです。それが本当に顧客のことを考えてのことなのか、あるいは銀行の採算を気にしてのことなのかは微妙ではありますが・・・。

銀行側から見た収益の差が表面金利の差ほどにあるのかどうかは分かりませんが、 「実質赤字ではないか？」とささやかれる変動金利タイプよりも固定金利タイプの方が相対的に採算のよい住宅ローンであるのは間違いありませんからね。

しかしそうした「金利は底」→「後は上がるだけ」→「住宅ローン金利は固定金利がお得」という発想に異を唱えているのが上記コラムです。結論としてはシンプルにこういうことです。

・現在の金利水準が低いからと言って、今後金利が更に低下しない、または、金利が上昇するとは限らない。

つまり、仮に今が金利の底だとしても、そうした低金利が必ずどこかで反発するというものではなく、場合によっては「このままずっと低金利」というシナリオもあり得るということですね！

記者も・・・全く同感です。少なくとも上記グラフにあるように多少上下したといっても基調としては１５年間ずっと低金利が続いているわけであり、こうした金利の推移を踏まえれば、むしろ「こうした低金利が当面続く」と考える方が自然に思えてきます。

さらに上記グラフは２０００年がスタートとなっていますが、実際には今の低金利は概ね１９９５年から続いており、約２０年となります。

加えて金利低下の流れはバブル崩壊時点から始まっており、そこから見れば２５年近い月日が経過しているわけですね。言い換えればその頃に住宅ローンを借りた人は、一度も本格的な金利上昇を経験しないまま住宅ローンを返済し終えているということになります。

そう考えると「今の金利は底であり、あとは上がるだけ」という発想は、歴史的背景を踏まえると全く根拠がないことに気がつきます。

もし仮に完済まで金利が上昇しなかったとすると、上記コラムでも指摘されているように、たとえば変動金利が１．０％で固定金利が１．５％だとすると「0.5％（1.5％−1.0％）分の金利を毎年多く払い続けなければならない」ということになり、住宅ローンは元本が大きいだけに「大負け」してしまうことになります。

またこのケースからもう１点いえることは仮に金利が上昇したとしても上昇幅が０．５％以内であれば依然、変動金利タイプの方が有利ということですね。

そして記者がもう１点付け加えたいのは、「今後、金利が上がるか下がるか」という予測だけでなく、「仮に金利が上がるとしても、その金利上昇時期はどれくらいか」イメージしてみることが重要であるという点です。

リーマンショック後に世界的に金利が低下したように、景気が悪くなれば金利は再度低下します。つまり万が一、今後日本国内の金利が上昇することがあったとしても、そうした金利上昇が永遠に続く、あるいは金利が高いままずっと続くと想定するのは現実味に乏しいですね。

仮に金利上昇期が５年、金利低下期が５年と交互に続くのであれば、仮に金利が上昇したとしてもそのリスクは半減することになります。

よく金利上昇リスクに警鐘を鳴らす記事を見かけますが、そのほとんどで「ある時期に金利がガクンと上昇し、その上昇がずっと続く」という前提になっており、話としては分かりやすくても、実現可能性という点では完全にホラー小説と同程度ですね。つまりありえないということです。

そう考えると、「今は金利が低いから固定金利がお得」と安直に決めてしまうのではなく、そのリスクを現実的にきちんと把握することが大切です。

その点で考えなければいけないのは、今の低金利が果たして「景気循環的」なものなのか、むしろ「構造的」なものなのかという疑問です。前者であれば景気が回復すれば上昇するはずですが、実際には２０００年代の「戦後最長の景気回復」の中でも金利は本格的に上昇することはありませんでした。

つまり今の低金利は不景気によるものではなく、もっと構造的なもの＝おそらく少子高齢化を背景すると国内市場の縮小に伴うものだということです。

もし少子高齢化が原因なのであればこれは永遠に解決しない構造変化かもしれず、とすると「低金利が永遠に続く」という可能性も全くゼロではない、ということですね。

もちろん未来の金利の動きについては誰も正確に予測できませんので、謙虚な姿勢が大切なのは言うまでもありませんが、しかし「正確に予測できない」という点では、「今は金利が底なので後は上昇するだけ」という見立ても同様に当てにならないということですね。

以前のコラムでもご紹介しましたが、一般社団法人住宅生産体連合会が発表した「2013年度戸建注文住宅の顧客実態調査結果」では、２０１３年度の住宅ローン金利タイプ別構成比についてこう発表しています。



つまり実際のところ、住宅ローン利用者はこのような選択をしたということですね。

・変動金利　：　６１．０％
・当初固定金利　：　２１．９％
・全期間固定金利　：　１７．１％

上記、「住宅ローン利用予定者」 を対象にした調査と全く逆の結果ですね！

もちろんこうした判断が結果的に正しいかどうかは神のみぞ知るところですが、少なくとも住宅ローンを検討し、実際に借りる過程で自分なりの金利観から主体的に金利選択をしている様子がうかがえます。

当然、そうした姿勢の方が健全であり、健康的であるのは間違いありません。

全期間固定金利には「金利が変わらない安心」という、お金には換算できない価値があるわけで、主体的に固定金利を選択されたのであれば、それはそれで「正しい」のだと思いますが、もし銀行の営業マンから上記コラムにある通り「現在の金利は、ほとんど０％だから今後の金利は上昇するしかない。だから、固定金利の住宅ローンを組めば今後金利が上昇しても長期間安心です。」というセールストークを聞かされたなら、「本当にそうかな？」と一歩立ち止まり、冷静に判断いただければと思います。

数十年かけて数千万円という借金を返済していくのはそうした営業マンではなく、われわれ利用者自身だからですね。

参考になさってください。