＜編集部からのコメント＞

歴史的に見ると、住宅ローン金利が大きく下がっています。これには２つの背景がありますね。

１つ目はもちろん、日本の金利水準そのものがジリジリと下がり続けていることです。要は完全にデフレ経済になってしまったということですね。

２つ目は、金融機関の間での住宅ローン貸し出し競争が過熱し、自らの利ざやを削るチキンレースになっているということです。最近の銀行決算でも「住宅ローンの貸し出しは増えたが、利益率が下がっている」というコメントが散見されます。金融機関の方々は大変だとは思いますが・・・住宅ローン利用者からすればありがたい傾向ですね。

この２つの力学が交互に働き、結果として住宅ローン金利は歴史的な低水準まで低下している、ということになります。

これ自体はもちろんメリットと言えますが、デメリットがあるとすれば、何か統計データを持ち合わせているわけではありませんが、当然にして審査が厳しくなっている・厳しくなっていく、ということが挙げられます。

銀行の利ざやが１％も２％もある時代なら、多少、返済できなくなる人がいても利ざやでカバーできましたが、今の１％を下回る金利なら、銀行側のそうした余裕はほとんどなくなっているものと思います。とすると、審査を厳しくするしかないですね。

実際の審査基準については下記コラムで解説しましたが、仮に１つの銀行がＮＧでも粘り強く次の銀行にあたっていただければと思います。

＞＞＞住宅ローン審査の９大基準　落ちた理由は？対策は？

さて、仮に審査がＮＧにならなくても、条件変更を求められることがあり、口コミでよく寄せられるのはこうした点となります。

１．住宅ローンの減額
２．住宅ローン金利の引き上げ
３．夫婦での連名・連帯保証・収入合算

一番多いのは１の「住宅ローンの減額」でしょうか？実質的にはこれが「お断り」として機能しているのかもしれません。都市伝説として伝わる（？）「お茶漬けいかがですか？」というのと同じですかね。

一方、メガバンクなどでは２の「住宅ローン金利の引き上げ」が多そうですが、今回取り上げるのは３の「夫婦での連名・連帯保証・収入合算」です。というのも、上記のような記事を見かけたからですね。サイト「ウィメンズパーク」と「ＳＵＵＭＯ」との共同調査として「妻から見た住まい購入に関する意識調査」を実施したようですが、その中で、住宅ローンを連名で借りたかどうかという設問があったからです。

調査対象は２００６年１月以降に住宅購入の経験がある２５〜４９歳の既婚女性で、回答総数は２，０７５名ということで必要十分ですが、その回答結果はこうなっています。



全体平均で見ればこういうことですね。

・夫のみ　：　７４．４％
・妻のみ　：　　１．７％
・夫と妻の共有名義　：　１４．０％
・夫と妻が別々にローン　：　２．８％
・その他　：　７．１％

「共有名義」という意味がよくわかりませんが、おそらく住宅ローンの「連名」「連帯保証」ということではないかと思います。

今のところ社会常識から言っても、「夫のみ」が圧倒的なシェアとなっているのはよく理解できます。夫の信用力だけで借りられるならそれに越したことはありませんね。

逆に言えば、「妻のみ」も含めた、妻が住宅ローン契約に名前を連ねるケースは全体の１８．５％にとどまるわけで、多くのご家庭では夫の信用力の範囲内で住宅ローンを手当てしていることになります。

そもそも、安定した収入が見込める等の信用力は、なかなか妻には期待できない、という審査上の考え方があるのかもしれませんね。もちろんそれは記者個人の見解というわけではありませんのであしからず・・・。

ただ、上記調査結果を「妻の職業」に着目すると風景が変わりますね。つまり妻の職業によっては、突出して妻が前面に出ているケースがあるのです。一目瞭然ではありますが、妻が名を連ねている割合が高いのはこういった職業です。

・公務員、団体職員　：　６３．４％
・正社員　：　３９．６％
・契約社員　：　２６．１％

中でもダントツなのは「公務員、団体職員」 で、むしろ妻が参画している方が主流ということですね！すばらしい。

最近のお見合いでは公務員の男性が人気だそうですが、こと住宅取得に関しては「公務員の妻」というのはもっと評価されてしかるべきかもしれませんね。いやもうすでに十分評価されているのかもしれませんが。

そのように夫単独ではなく、夫婦で住宅ローンを借りることで、借り入れがしやすくなり、金利が下がるなのだとすれば活用しない手はないと言えるのかもしれませんが、ではこうした連名や連帯債務で借りる場合の問題点やデメリットは何なのでしょうか？

まず１つ目は、夫が返済できなくなった場合には丸々肩代わりしなければいけない、ということになります。共同で借りているわけですから、当然、そうなりますね。

２つ目は仮に離婚などでもめた場合にさらに話がややこしくなる、ということですね。もちろん「離婚したからこの住宅ローンはやめます」とは言えません。あるとすれば自宅を売却してその売却代金で住宅ローンを完済してしまう、という手ですが、仮に、そしてよくあることですが、売却代金が住宅ローン残高に届かない場合は引き続き残額を２人で返済する必要があります。

しかし夫婦生活を続けられないと決断した夫婦が、住宅ローン返済だけは仲良く続けるということがありえるのでしょうか？話し合いすらなかなかうまくいかなさそうですね。

３つ目はより技術的な話となりますが、住宅ローンを借りると団体信用生命保険に加入します。これは住宅ローンを借りている人が不幸にしてお亡くなりになった場合に生命保険によって住宅ローンが返済され「チャラ」になる仕組みですが、「連名」や「連帯保証」の場合は、メインの債務者＝一般的には夫が亡くなった場合にしか生命保険が支払われず、サブの債務者＝一般的には妻が亡くなった場合にはビタ一文減らない、ということになります。

その解決策ですが、専門家が薦めるのは「夫と妻が別々に住宅ローンを組む」、ということですね。これであれば、まず１の夫が返済できなくなったケースでも、単純に肩代わりするだけではなく、いろいろと対応のバリエーションが出てきます。

それこそ担保の問題はありますが、夫だけ自己破産させるといった荒業も・・・ありえるかもしれませんね。

２の離婚などのケースでも、それぞれがそれぞれの住宅ローンを返済すればいいということなので話はシンプルです。

３の団体信用生命保険の問題はこの手法では全く解決できませんが、とはいえ後退するわけでもありません。これは意識してどちらかに、あるいは双方にそれぞれ住宅ローンがチャラになるくらいの生命保険に別途加入しておく、ということですかね。

そうしたわけで、「連名」や「連帯保証」よりメリットが大きそうな 「夫と妻が別々に住宅ローンを組む」手法ですが、上記調査結果に戻れば圧倒的にまだ利用は少ないですね。

・夫と妻の共有名義　：　１４．０％
・夫と妻が別々にローン　：　２．８％

これは、住宅ローン利用者の認知が進んでいないからでしょうか？それとも金融機関側であまり認めてくれないからでしょうか？

真偽はわかりませんが、もし夫婦での借り入れをご検討の方は、ぜひ「別々名義の住宅ローン」のメリット・デメリットと、取り扱いの可否についてもチェックしてみてはいかがでしょうか。

参考になさってください。