このページでは、住宅ローン、住宅に関する各種ニュースや情報をご紹介します。

2012年6月7日

＜朝日新聞＞

　世界情勢が不安定となり、株価が下落し、為替も円高に振れています。

　このコラムをお読みいただいている皆さんは、私ことキャッシー荻原が、口をすっぱくして「投資をせずに、キャッシュを貯めろ」と言い続けているので、投資商品でそれほど大きな損をしていないことと思いますが、念のためにここでもう一度、「今は、投資の時期ではありません！」。

　では、投資をせずに何をすればいいのか。これも、いつも言っている、「借金を返す！」です。

　“借金”で、一番大きいのは住宅ローン。そこで今回は、住宅ローンの繰り上げ返済についてみてみましょう。

　住宅ローンを借りて１０年以内、残高１０００万円以上あれば、まとまったお金を一度に返済して元金を減らす繰り上げ返済が有効です。

　たとえば、３５歳で３０００万円を金利３％の３５年ローンで借りると、ボーナス返済無しなら月々の返済は１１万５４５５円で、返済が終わるのは７０歳。この方が、住宅ローンを借りて１年後に、１００万円の繰り上げ返済をしたとしましょう。繰り上げ返済には、返済したお金で期間を短縮する方法と返済額を減らす方法がありますが、利息が多くカットされるのは期間を短縮する方法。１００万円で、返済期間は１年１１カ月短縮され、利息は約１６９万円減ることになります。つまり、１００万円を繰り上げ返済しただけでローンの総返済額が２６９万円も減るのです。今は、１００万円投資して確実に２６９万円になる投資先などありませんから、下手な投資よりよっぽど資産効果が高い！

＜編集部からのコメント＞

６月となり、ボーナスシーズンに入ってきましたね。そろそろボーナスが支給された会社も出始めている頃かもしれません。

景気の回復は今ひとつですし、ボーナスが減額されたり、今回はないというケースも耳にしますが、全体的にみればやはり消費も貯蓄も盛り上がる時期であるのは間違いありませんね。

幸いにして無事にボーナスを受け取った方は、もちろん誰に気兼ねすることなく自由にお使いになればいいと思いますし、お金を払えばそれが誰かの売り上げになるわけですからね。お金は天下の回り物。貯金ばかりしていても景気はよくなりません。使うときには使うということでいいと思います。

とは言いながら。

さすがに全部を散財してしまうのはよろしくないですね。特に住宅ローンをお持ちの方は、出費するにしても消費だけでなく、住宅ローン返済にも回すべきであります。

構造的な景気低迷期にある日本経済において、次のボーナスが確実に支給される保証はありません。だとするとやはり、ボーナスのいくらかは住宅ローンの繰上返済に回した方がいいですね。

上記コラムでも、保守的な運用を説く人気経済ジャーナリストである荻原博子女史が、「今は、投資の時期ではありません！」として、住宅ローンの繰上げ返済を勧めております。計算例として紹介されているのは、金利３％×３５年×３，０００万円の住宅ローンで、借入１年後に１００万円繰り上げ返済すると

・借入期間　：　１年１１ヶ月短縮
・住宅ローン利息額　：　１６９万円削減

ということですね。１００万円の投資（元本）に対し、１６９万円のリターン（利息）があるのと同じ効果が得られるわけですから、「住宅ローンの繰上げ返済は最もお得な資産運用」と言われるのも分かりますね。運用でこれだけのリターンを確実に得るのは不可能です。

そんなわけで記者も、「今は、投資の時期ではない」という考え方も、「住宅ローン保有者は繰り上げ返済を積極的に進めるべき」というアドバイスも概ね賛同いたします。

けれども。

住宅ローンの借入条件によっては、繰上げ返済に回すより、定期預金にしておいたほうがいいケースがあるように思います。それは

・住宅ローンの金利が１％未満であり、住宅ローン減税のメリットをフルに受けている場合

ですね。住宅ローンの金利が１％未満というのは以前では全く考えられませんでしたが、住宅ローンの金利競争が進み、変動金利が１％を大きく下回っている現状では十分ありえます。

また、住宅ローン減税はご存知の通り、住宅ローン元本の１％分が減税される制度ですが、もしこれをフルに利用している場合、上記の通り住宅ローン金利が１％未満だと、金利より減税メリットの方が大きい、実質的に「マイナス金利」状態になっていることになります。

ここにあえて繰り上げ返済すると元本が減り、マイナス金利のメリットも減ることになりますね。

また、その資金を定期預金で運用した場合に得られるメリットもありますので、それらを考慮して、荒っぽく計算するとこうなります。

＜３，０００万円×１％の住宅ローンを、１００万円繰り上げ返済した場合＞

・支払い利息　　　：　３０万円　→　２９万円
・住宅ローン減税　：　３０万円　→　２９万円

　■繰上げ返済のメリット　：　０円

＜１００万円を繰り上げ返済せず、０．３％の定期預金に回した場合＞

・支払い利息　　　：　３０万円のまま
・住宅ローン減税　：　３０万円のまま
・定期預金利息　：　２，４００円

　■運用のメリット　：　２，４００円

そんなわけで、住宅ローン金利が１％未満かつ、住宅ローン減税のメリットをフルに受けている方はどちらがお得か事前に計算してみてはいかがでしょうか？

とは言いつつ、住宅ローン減税が永遠に続くわけではありませんし、定期預金の利息もたかが知れています。また、手元に資金があると、気持ちが大きくなり、ついつい使ってしまうかもしれません。そうした「心理的なリスク」も考慮すれば・・・やはりここは大人しく、ボーナス資金は素直に住宅ローンの繰上げ返済に回す方がいいのでしょうね。

回りくどくなりましたが、記者もやはり住宅ローンの繰上げ返済をオススメいたします。

幸いにしてボーナスが支給される方は参考になさってください。

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