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2010年11月11日

<日経住宅サーチ>

10年首都圏の新築投資用ワンルーム、利回り8年連続減 民間調べ


 不動産情報サービスの東京カンテイ(東京・品川)は2010年に首都圏で発売された新築の投資用ワンルームマンション市場の調査をまとめた。賃料を価格で割った利回りは4.30%と前年比0.1ポイント下落し、8年連続で前年水準を下回った。08年のリーマン・ショック以降、物件価格の高い都心でも賃料水準が低いことが影響した。

 10年1〜9月の新築物件は平均価格が2269万円、平均賃料は月8万1251円だった。利回りはピークだった02年の5.40%から、1.10ポイント低下している。発売戸数は2695戸と前年同期から約3割減少、市場の縮小傾向が鮮明となっている。


最近、あまり目にしなくなったワンルームマンション投資。以前の記事ではリーマンショック後の不況により、ワンルームマンション業者もかなり淘汰された、とのことでした。

しかし今後、景気の回復が確認されてくると、金利も低く、土地の値段も一旦は下がっていますから、まただんだんワンルームマンション投資も回復してくるのかもしれませんね。

ワンルームマンション投資の最大の魅力は高い利回りです。上記記事によれば首都圏の利回りは8年連続で前年水準を下回ったというものの、それでも4.3%という水準です。住宅ローンを2〜3%で借りても1〜2%はおつりがくる計算になります。手元の資金をほとんど使わずに1〜2%のリターンが得られるならおいしいですね。

また、やや精神的な満足度かもしれませんが、不動産を所有して賃貸に出すということはつまり「大家」になるということで、大家には魅惑的な響きがありそうです。要はそこには「働かなくても生活していける」という官能的な語感があります。「資産家」でも同じような境遇になり得ますが、「大家」ほどの具体的で現実感のあるイメージはないですね。本の宣伝文句で使われていた「サラリーマンでも大家」というコピーは、サラリーマンの甘美な夢を濃縮して表現しているような気がします。

ですが。

もちろん世の中にはうまい話はないわけで、ワンルームマンション投資にも当然、落とし穴が存在します。山のように落とし穴が存在するといっても過言ではないかもしれません。

まず大きな落とし穴は利回りですね。賃料を値段で割っているわけですが、ここには出てこないコストを考慮に入れる必要があります。

一番大きなコストは、やはり建物の価値の目減り分=減価償却ですね。マンションが何年で無価値になるかは分かりませんが、築40年や50年のマンションの価値はほぼゼロになると思われます。仮に50年で価値がゼロになるとすると年2%ずつマンションの価値は目減りしていくことになります。この減価償却は、直接、財布から出て行くようなコストではありませんが、売却しようとするとどかんと表面化します。また仮に所有し続けたとしても40年後や50年後に老朽化したマンションを取り壊し、建て替えるときの費用となって顕在化します。このコストを考慮にいれないといけませんね。

それからマンションを所有すれば管理費や修繕積立金、税金などのコストが発生してきます。仮にこれらのコストが年間20万円くらいだとすると平均価格(2,269万円)から見てちょうど年間1%、ということになりますね。

これらだけでトータル3%となり、表面的な利回りが4.3%でも、実質的な利回りは4.3%−3.0%=1.3%となります。仮に住宅ローンを組むとしても1.3%以下で調達しないといけないわけですから、実質的には「ローンを組んで投資用マンションを買ってもまず間違いなく赤字になる」と言えそうです。

次の落とし穴は、やはり賃料ですね。上記記事によれば平均賃料は月約8万円ということですが、ワンルームで8万円というのは少々高いという気がします。ではなぜ高いかというと、やはりそれは「新築」だからですね。新築にこだわる入居者もそれなりにいると思います。しかし1回人が住めば新築でなくなるわけで、次回以降の契約からは賃料が下がるのは必至です。建物の価値が下がるにつれて、賃料はどんどん下がっていく運命にあります。そうなると利回りはどんどん悪化していくことになります。

賃料が減っても住宅ローンの毎月の返済額はびた一文減りませんから、収支が赤字に転落するのも時間の問題ですね。

加えてずーっと途切れず入居者がいると考えるのは非現実的です。場合によっては1年くらい空いてしまうことがあるかもしれません。ではその間のコストも減るかと言うともちろん全く減りませんので、空き室の間は完全に赤字となります。

そして最後のリスクが、少子化による需要の減少ですね。ワンルームマンションの需要の大部分は若年層だと思いますが、この若年層の数は減る一方ですから、需要がどんどん減少していくことになります。縮小している市場は、値下げなどの競争が苛烈を極めます。そこに飛び込んで利益を出すのはかなり難しいということを肝に銘じておく必要がありますね。

そう考えるとやはりワンルームマンション投資は決してウマイ話ではなさそうです。少なくとも普通のサラリーマンがローンを組んで手を出すような代物ではないですね。ローンを組んだ時点で負けが確定です。また、もちろん退職金などで購入してもいけませんね。リスクが大きすぎます。

世の中になぜウマイ話がないかといえば、ウマイ話を知っている人は絶対、それを隠して人に教えないからですね。記者だって仮にウマイ話を知ったとしても、絶対誰にも教えないことでしょう(笑)。

もし不動産業者がローンを組んでも必ず儲かるような不動産を見つけたら、絶対、人には売らないでしょうね。わざわざ不動産業者が投資用物件を売っていること自体、その物件が必ず儲かるような物件ではないことを示唆しています。

そもそもワンルームマンション業者がつぶれていること自体、ワンルームマンション投資が儲からないことを端的に証明しておりますね。皆様もくれぐれもウマイ話に飛びつかないようご留意ください。

どうしても大家になりたい人は、東京丸の内の大家である三菱地所の株を買うほうがよっぽどいいかもしれませんよ!?

(編集部)

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